Ein Hausverkauf kann unter Umständen zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führen. Nur bei Eigennutzung ist der Verkauf steuerfrei – aber was genau sind eigene Wohnzwecke? Dafür existieren strenge Regeln.
Immobilien sind typischer Bestandteil vieler Vermögensportfolios. Damit spielen sie auch steuerlich regelmäßig eine Rolle, beispielsweise bei der Frage, ob und wie der Gewinn bei der Veräußerung einer Immobilie versteuert werden muss. Schlagwort ist die Spekulationssteuer. Das ist eine Bezeichnung für die „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“, also beispielsweise eben für Verkäufe von Immobilien. Die Spekulationssteuer fällt auf den sogenannten Veräußerungsgewinn an, also auf Differenz zwischen Verkaufspreis und der Summe aus den Kosten für die Veräußerung (etwa Makler- und Notargebühren) und ursprünglich gezahltem Kaufpreis. Wichtig: Die Werbungskosten müssen zum Nutzen des Verkaufs entstanden sein.
„Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt von der Höhe des Veräußerungsgewinns, den sonstigen Einkünften und dem individuellen Einkommenssteuersatz ab. Es sind nur Veräußerungsgewinne bis 600 Euro jährlich steuerlich unerheblich. Liegt der Gewinn darüber, muss er vollständig versteuert werden“, sagt Sebastian Loosen, Partner, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei der multidisziplinären Beratungsgesellschaft WWS aus Aachen, Mönchengladbach und Nettetal (www.wws-gruppe.de). Er rechnet vor: „Ist ein Gewinn nach Abzug von Kosten und Kaufpreis in Höhe von 50.000 Euro entstanden, was bei Immobilien nach den Wertsteigerungen der vergangenen Jahre durchaus möglich ist, werden bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent 20.000 Euro Steuern fällig.“
Die Spekulationssteuer ist mit der Haltedauer des Vermögensgegenstandes verknüpft. Bei einer Immobilie gilt für die Erhebung der Steuer die Zehn-Jahresfrist. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, entfaltet dieser Vorgang steuerliche Relevanz – wenn die Immobilie nicht vom Eigentümer genutzt worden ist. „Bei Eigennutzung ist der Verkauf auch innerhalb der Haltefrist steuerfrei, weil die Spekulation auf kurzfristige Gewinnsteigerungen nicht angenommen wird. Hat der Besitzer innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt, gilt die Steuerbefreiung. Dabei ist es unerheblich, ob die Immobilie ursprünglich als Investment angeschafft worden ist. Der Gesetzgeber schaut nur auf den maßgeblichen Zeitraum der Eigennutzung“, betont Sebastian Loosen.
Die große Frage: Was genau sind eigene Wohnzwecke? Wie weit lassen sich diese Grenzen ausdehnen? Nicht allzu weit, hat zuletzt ein Urteil des Finanzgerichts Münster (FG) gezeigt. Der Hintergrund: Der Kläger war verheiratet und Vater zweier Kinder. Die Eheleute waren je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks. Im Rahmen ihrer Scheidung im Jahr 2014 schloss der Kläger mit der Kindsmutter eine Scheidungsfolgenvereinbarung, wonach die Kindsmutter ihren Miteigentumsanteil auf den Kläger übertrug. Zugleich räumte die Vereinbarung der Kindsmutter das Recht ein, das Hausgrundstück mit den gemeinsamen Kindern bis 2018 beziehungsweise Ende 2019 unentgeltlich zu nutzen. Hätte der Kläger die Immobilie bis dahin verkauft oder wäre seine Ex-Frau auf eigenen Wunsch vorzeitig ausgezogen, so hätte er ihr einen Mietzuschuss zahlen müssen. Es war auch vereinbart, dass das mietfreie Wohnen eine Unterhaltsleistung des Klägers darstellt. Im Jahr 2018 veräußerte der Kläger das Objekt. Das Finanzamt berücksichtigte den 2014 erworbenen hälftigen Miteigentumsanteil als steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.
„Das Finanzgericht hat die Klage abgewiesen. Und auch wenn dieser Fall eine nicht alltägliche Sondersituation darstellt, zeigt sich, dass die Grenzen für die Anerkennung der Eigennutzung sehr eng sind. Eine Eigennutzung liegt auch dann nicht vor, wenn der Eigentümer und bei Verkauf Steuerpflichtige die Immobilie entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Dass seine leiblichen Kinder die Immobilie genutzt haben, ändert daran nichts. Daraus entsteht kein abgeleitetes Nutzungsrecht des Eigentümers“, kommentiert Sebastian Loosen.
Für ihn gilt: Die Grenzen der Steuerbefreiung bei privaten Veräußerungsgeschäften sollten genau geprüft und eingehalten werden. Die Vorgabe, dass der Besitzer/Verkäufer einer Immobilie diese innerhalb der letzten drei Jahre selbst für die Steuerbefreiung, sind fest definiert, sodass Aufweichungen dieser Regelungen kaum vor den Finanzbehörden durchsetzbar sind. Die Gestaltung lässt sich auch nicht rückgängig machen, wenn die relevanten Zeiträume nicht beachtet worden sind.“
Quelle: PT-Magazin
Korrespondenz mit:
Sebastian Loosen
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Sebastian Loosen
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