Steuern sparen bei der Wohnraumvermietung an die Familie

Die verbilligte Vermietung von Immobilien an Verwandte gilt in der Handwerks-branche als beliebtes Steuersparmodell. Allerdings hat das Bundesverfassungs-gericht bei der Einrechnung von Möblierungen strengere Regeln aufgelegt. So halten Sie die steuerrechtlichen Vorgaben ein, und alle Beteiligten können profitieren.

(...) Der ausgewiesene Steuerberater der Kanzlei WWS Wirtz, Walter, Schmitz in Mönchengladbach, Torsten Lambertz, weiß um alle diese Schwierigkeiten bei privaten Immobilienvermietungen im Familienkreis. "Das Modell ist eine interessante Option, nicht zuletzt auch aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt", erklärt Lambertz. Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich und der Vermieter kann im Idealfall alle Kosten, etwa für Instandhaltung und Reparaturen, als Werbungskosten geltend machen. Allerdings sollte die verbilligte Immobilienver-mietung an Handwerkerangehörige sorgfältig geplant und durchgeführt werden. Fällt der Preisnachlass zu großzügig aus, gerät schnell die steuerliche Anerkennung in Gefahr", warnt der Steuerberater.

Denn der Fiskus setzt laut Lambertz der Miethöhe nach unten eine klare Grenze. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete, erkennt das Finanzamt die Immobilienaufwendungen nicht mehr in voller Höhe, also zu 100 Prozent, als Werbungskosten an. Lambertz: "Von allzu großzügigen Rabatten sollten Handwerksvermieter besser Abstand nehmen. Sonst muss die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil gesplittet werden. Anfallende Werbungskosten sind dann nur noch im Verhältnis des entgeltlichen Teils zur ortsüblichen Miete steuerlich abzugsfähig." Insbesondere bei hohen Werbungskosten ist Vorsicht geboten. Nur wenn die Miete über der 66-Pozent-Grenze liegt, sind die abzugsfähigen Kosten voll steuerwirksam.

Ortsübliche Miete ermitteln

Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es keine allgemein verbindliche Vorgehensweise, weiß der Steuerexperte. Handwerker, die als Vermieter auftreten, können das übliche Mietniveau in der Regel aber dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Dieser ist in den meisten Fällen über den Bürgerservice der Städte und Gemeinden erhältlich. Er beschreibt, welche Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbare Immobilie üblich ist. Der Fiskus erkennt hierbei in der Regel den niedrigsten Wert der Spanne in einer Region noch als ortsüblich an. Es kann aber auch vorkommen, dass für einzelne Regionen gar kein aktueller Mietspiegel existiert. Die ortsübliche Miete muss dann über Intenet-Immobilienportale, Hochrechnungen alter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden", so Lambertz.

Möblierungsaufschlag berechnen

Gerade im Familienkreis werden Wohnungen zudem oft möbliert vermietet. Laut einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Februar 2018 bezieht sich der Mietspiegel aber grundsätzlich auf unmöblierte Immobilien (Az. IX R 14117). Demnach ist nach Auffassung des BFH bei der Vermietung von teil- oder vollmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Das begründeten die Richter damit, dass mit derartigen Überlassungen regelmäßig ein gesteigerter Nutzungswert verbunden sei, der sich oftmals in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlage.

Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Waschmaschinen oder Trockner sind dann getrennt auszuweisen, was in einigen Mietspiegeln auch der Fall ist. Wenn hier kein Möblierungsaufschlag geregelt ist, haben viele Vermieter bislang die monatlichen Abschreibungsbeträge zuzüglich eines Gewinnaufschlags zum Abzug gebracht. Das bedeutet, dass man je Einrichtungsgegenstand den jährlichen Betrag herangezogen hat, der im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) bei der Steuererklärung in Ansatz gebracht wurde. Auf diesen hat man noch einmal einen Prozentsatz als Gewinnaufschlag bzw. Kapitalverzinsung aufgeschlagen und den sich ergebenden Betrag dann durch 12 (Monate) geteilt. Dieser Verfahrensweise haben die BFH-Richter jetzt allerdings einen Riegel vorgeschoben.

Existieren keine Richtwerte für den Möblierungszuschlag, müssen Immobilienbesitzer ihn laut Steuerexperte Lambertz selbst berechnen. Maßgabe des BFH ist ein am Markt realisierbarer Möblierungszuschlag. Zur Ermittlung lassen sich auch hier Immobilienportale oder Hochrechnungen alter Mietspiegel heranziehen. Auch ein Sachverständigengutachten kommt in Betracht. Vermieter unterschätzen leicht den Aufschlag, der einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen kann. Dann wird der Möblierungszuschlag schnell zum Zünglein an der Waage, so der Steuerberater. Je üppiger die Wohnung möbliert ist, desto wichtiger wird eine gewissenhafte Kalkulation. Der Möblierungszuschlag kann nur dann entfallen, wenn für die überlassenen Möbel kein marktüblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, etwa wenn sie bereits sehr alt sind."

Ist dem Finanzamt der ermittelte Aufschlag nicht hoch genug, fällt die Miete im Vergleich zum Ortsüblichen niedriger aus, als angenommen. Dann rutscht die Gesamtmiete schnell unter die 66-Prozent-Grenze. Um den am Markt realisierbaren Zuschlag rechtssicher zu ermitteln, sollten Handwerksvermieter nach Meinung von Lambertz fachlichen Rat einholen und im Zweifel auch ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. Liegt der Mietpreis in der Nähe der 66-Prozent-Marke, sollten Immobilienbesitzer die Entwicklung der Mieten in der Region genau im Auge behalten. So können sie gegebenenfalls den Mietvertrag rechtzeitig anpassen.

Gebot der Fremdüblichkeit

Lambertz: „Bei Immobilienvermietungen im Familienkreis prüft das Finanzamt zudem genau, ob der Vertrag dem Gebot der Fremdüblichkeit entspricht. Oft wird dabei unterstellt, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen und allein wegen der Steuerer-sparnis abgeschlossen wurden. Die Pflichten der Vertragspartner müssen im Miet-vertrag allerdings wie unter Fremden üblich definiert und dann auch durchgeführt werden."

Handwerksvermieter müssen den Wohnraum ihren Familienangehörigen daher genau im vertraglich vereinbarten Umfang überlassen. Mieter hingegen sollten die zu zahlende Miete laut Steuerberater Lambertz regelmäßig und pünktlich bezahlen. Es empfiehlt sich zudem, dass die Vertragspartner ihre Zahlungen nachweisbar über ein eigenes Konto abwickeln. Bleibt dann doch einmal eine Mietzahlung aus, sollte immer eine schriftliche Mahnung erfolgen. Generell gilt: Je fremdüblicher ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ausgestaltet ist, desto eher erkennt das Finanzamt Aufwendungen für die Vermietung komplett als Werbungskosten an", erklärt Lambertz abschließend.

Quelle: Handwerk Magazin

Korrespondenz mit:

Torsten Lambertz

Geschäftsführer,
Diplom-Kaufmann (FH),
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Steuerberater

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Beruflicher Werdegang

1998 – 2001	Ausbildung zum Steuerfachangestellten
2001 – 2004	Studium der Wirtschaftswissenschaften an der Hochschule Niederrhein in Mönchengladbach
2004	Diplom-Kaufmann (FH)
seit 2004	WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH
2008	Prüfung und Bestellung zum Steuerberater
2010	Prüfung und Bestellung zum Wirtschaftsprüfer

Torsten Lambertz
Geschäftsführer, Diplom-Kaufmann (FH), Wirtschaftsprüfer, Steuerberater