03.2014
Spielwiese Gewerbemietvertrag
Wahrscheinlich ist es nur ein verschwindend geringer Bruchteil aller Geschäftsideen, die auf Büro, Praxis, Ladenlokal, Lagerhalle oder anderen Gewerbeeinheiten verzichten können. Für alle anderen sind die passenden Räumlichkeiten allerdings meist unmittelbar mit dem unternehmerischen Erfolg verknüpft. Doch während private Mieter einen umfassenden gesetzlichen Schutz genießen, bestehen für Gewerbemietverträge kaum rechtliche Regelungen. Deshalb sollten Unternehmer beim Mietvertrag sehr genau hinschauen, empfiehlt die Mönchengladbacher Wirtschaftskanzlei WWS und warnt: Viele Regelungen in Gewerbemietverträgen sind konfliktträchtig.
Die Fallstricke sind mannigfaltig: „Unternehmer sollten etwa darauf achten, den Geschäftszweck im Vertrag genau zu definieren“, rät Rechtsanwalt Oliver Weger von der WWS. „Sonst drohen Streitigkeiten beim Konkurrenzschutz.“ Zwar besteht laut aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (BGH, Az. XII ZR 117/10). Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, so dass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Sicherheitshalber sollten Mieter auf eine explizite Konkurrenzklausel im Gewerbemietvertrag drängen, um unliebsame Konkurrenz im gleichen Gebäude von vornherein auszuschließen.
Kündigungsschutz
Auch die Beendigung von Mietverträgen ist unter Umständen problematisch, denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartalsende. Häufig sind individuelle Regelungen sinnvoll. Von Vorteil ist zudem eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe eine außerordentliche Kündigungsoption mit einer kurzen Frist einräumt. „Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben“, rät WWS-Rechtsanwalt Weger. „Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu 5 Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann.“
Nebenkosten
Ein weiterer kritischer Punkt sind die Nebenkosten. Hier ist zu klären, mit welchem Verteilungsschlüssel der Vermieter die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umlegt und was alles zu den Betriebskosten zählt. Wie beugen gewerbliche Mieter bösen Überraschungen vor? Mietinteressenten sollten die Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Betriebsjahre einsehen. „So können Unternehmen sicherstellen, dass die vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen fair und vor allem realistisch kalkuliert sind“, betont WWS-Rechtsanwalt Weger.
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Quelle: P.T. Magazin
Korrespondenz mit:
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Medizinrecht
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