Durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung können gewerblichen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, rund 15 Prozent Steuern sparen. Das unterliegt engen Grenzen: Die Kürzung scheidet aus, wenn die Gesellschaft dem Mieter auch sogenannte Betriebsvorrichtungen überlässt.
Viele Immobilieninvestoren haben ihre Vermögenswerte in separate Gesellschaften eingebracht. Damit wollen sie unter anderem Risiken diversifizieren und mögliche Eingriffe ins Privatvermögen in Haftungsszenarien verhindern. Da Kapital- und die meisten Personengesellschaften grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig sind, zahlen sie auch im Rahmen der Vermögensverwaltung 15 Prozent Steuern auf den Gewinn aus ihren Immobiliengeschäften – zumindest theoretisch. Denn der Gesetzgeber ermöglicht gewerblichen Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, auf Antrag den Gewinn um den Teil des Gewinns zu kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Das bedeutet: Gespart werden am Ende des Tages die bereits genannten 15 Prozent Steuern auf den Gewinn.
Das ist eine Besonderheit im deutschen Steuerrecht. Die meisten steuerlichen Gestaltungen zielen auf eine Minderung der Einkommen- oder Körperschaftsteuer ab. Gestaltungen, die ausschließlich eine Minderung der Gewerbesteuer zum Ziel haben, sind in der Praxis nicht häufig anzutreffen. Eine der Möglichkeiten zur Minderung der Gewerbesteuer bietet § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG: Nach dieser Vorschrift können reine Grundstücksunternehmen eine hundertprozentige Gewerbesteuerentlastung erreichen, indem sie die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung in Anspruch nehmen.
Reine Mieterträge sind aus dem steuerpflichtigen Gewerbeertrag ausgenommen
Um ein Beispiel für die Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung zu geben: Ein Mehrfamilienhaus wird in eine GmbH eingebracht, die dann wiederum die Wohneinheiten an fremde Dritte vermietet. Allein aufgrund der Rechtsform ist die GmbH per se gewerbesteuerpflichtig. Da sie jedoch im Beispiel ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, werden die Mieterträge auf Antrag aus dem steuerpflichtigen Gewerbeertrag ausgenommen. Somit entsteht trotz Gewerbesteuerpflicht dem Grunde nach keine Gewerbesteuer.
Die Kürzung scheidet aber wiederum aus, wenn die Gesellschaft auch sogenannte Betriebsvorrichtungen überlässt. Eine Betriebsvorrichtung dient in erster Linie dem Betrieb und nicht der Immobiliennutzung. Das ist besonders häufig der Fall bei der Vermietung von Gewerbeflächen. Zu den Betriebsvorrichtungen gehören nicht nur Maschinen und maschinenähnliche Vorrichtungen. Unter diesen Begriff fallen vielmehr alle Vorrichtungen, mit denen ein Gewerbe unmittelbar betrieben wird. Das können auch selbstständige Bauwerke oder Teile von Bauwerken sein, die nach den Regeln der Baukunst geschaffen sind, beispielsweise Schornsteine, Öfen, Kanäle.
Gebäude sind von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen
Das bedeutet ganz konkret: Vermietet die GmbH eine Halle, in der Transportschienen fest eingebaut ist, ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung unmöglich. Denn es gibt keine Geringfügigkeits- oder Bagatellgrenze für die Annahme der schädlichen Überlassung einer Betriebsvorrichtung. Selbst Alarmanlagen in Tresoranlagen, ganz oder überwiegend betrieblichen Zwecken dienende Be- und Entlüftungsanlagen, Beleuchtungsanlagen, wenn sie für die Ausübung eines Gewerbebetriebs erforderlich sind, oder auch Container ohne feste Verbindung mit dem Grund und Boden gehören zu den Betriebsvorrichtungen. Und das sind nur wenige Beispiele aus einer Menge von mehreren 100 Punkten zur Abgrenzung von Gebäude/Gebäudebestandteil/Außenanlage und eben Betriebsvorrichtung.
Wichtig dabei: Die Gebäude sind allein mit Hilfe des Gebäudebegriffs von den Betriebsvorrichtungen abzugrenzen. Für die bewertungsrechtliche Einordnung eines Bauwerks als Gebäude ist entscheidend, ob es alle Merkmale eines Gebäudes aufweist. Dazu heißt es seitens der Finanzverwaltung: „Nach den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen ist ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest ist. […] Der Begriff des Gebäudes setzt nicht voraus, dass das Bauwerk über die Erdoberfläche hinausragt. Auch unter der Erd- oder Wasseroberfläche befindliche Bauwerke, z. B. Tiefgaragen, unterirdische Betriebsräume, Lagerkeller und Gärkeller, können Gebäude im Sinne des Bewertungsgesetzes sein. Das Gleiche gilt für Bauwerke, die ganz oder zum Teil in Berghänge eingebaut sind. Ohne Einfluss auf den Gebäudebegriff ist auch, ob das Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden steht.“ Eine Betriebsvorrichtung hingegen umfasst nicht nur Maschinen und maschinenähnliche Anlagen, sondern alle Teile einer Betriebsanlage, die in einer so engen Beziehung zu dem ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, dass dieser unmittelbar mit ihnen betrieben wird.
Verkauf der Betriebsvorrichtungen an den Mieter
Insgesamt kommt dieses Thema bei Immobiliengesellschaften häufig vor und ist streitanfällig. Es kommt immer dann in Betracht, wenn eine der vorgenannten Gesellschaften Immobilien an Gewerbetreibende überlässt. Die Schwierigkeiten liegen zunächst in der Identifikation von Betriebsvorrichtungen. Ist diese Hürde genommen, lassen sich Gestaltungsüberlegungen anstellen, die die erweiterte Kürzung sichern können. Es ist also sinnvoll, eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen möglichst zu vermeiden. Dafür existieren hinreichend Lösungen, die ein steuerlicher Berater erarbeiten kann. Eine Möglichkeit kann zum Beispiel der Verkauf der Betriebsvorrichtungen an den Mieter sein. Ebenso ist es möglich, die Betriebsvorrichtungen beziehungsweise das Betriebsvermögen vom Grundbesitz zu trennen, sodass das Betriebsvermögen und das Grundstück separat vermietet werden können. Darauf müssen Immobilieninvestoren und deren Vermögensberater dringend achten. Es passieren leicht Fehler, die finanziell sehr nachteilig sein können. Eine genaue Planung macht die Nutzung der erweiterten Gewerbesteuerkürzung möglich.
Quelle: Finanzwelt
Wie Unternehmer durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung Steuern sparen können und welche Gestaltungen dafür nötig sind, erklären die Experten für Steuerberatung der WWS-Gruppe.
Korrespondenz mit:
Dr. Stephanie Thomas
Geschäftsführerin,
Rechtsanwältin,
Steuerberaterin,
Fachanwältin für Steuerrecht
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Dr. Stephanie ThomasGeschäftsführerin, Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Steuerrecht
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