Die Tücken beim Vermieten an Angehörige

Wer Verwandten Wohnraum günstiger überlässt, kann Steuern sparen. Dabei ist es wichtig, alle Vorgaben einzuhalten. Sonst spielt das Finanzamt nicht mit.

[...] Und die Miete darf nicht geringer sein als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete.

Sind es weniger, erkennt das Finanzamt die Immobilienaufwendungen nicht mehr in voller Höhe als Werbungskosten an. „Von allzu großzügigen Rabatten sollten Vermieter besser Abstand nehmen“, sagt Torsten Lambertz, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater der Wirtschaftskanzlei WWS in Mönchengladbach. „Sonst muss die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil gesplittet werden.“ Anfallende Werbungskosten seien dann nur noch im Verhältnis des entgeltlichen Teils zur ortsüblichen Miete steuerlich abzugsfähig. Insbesondere bei hohen Werbungskosten sei Vorsicht geboten. „Nur wenn die Miete über der 66-Pozent-Grenze liegt, sind die abzugsfähigen Kosten voll steuerwirksam“, so Lambertz. [...]

[...] Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es laut Lambertz keine allgemein verbindliche Vorgehensweise. Vermieter könnten das übliche Mietniveau in der Regel dem örtlichen Mietspiegel entnehmen, der meist über den Bürgerservice von Städten und Gemeinden erhältlich sei. Der Mietspiegel beschreibt, welche Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbare Immobilie üblich ist, und nennt auch Preisspannen. „Der Fiskus erkennt in der Regel den niedrigsten Wert der Spanne in einer Region noch als ortsüblich an. Es kann aber auch vorkommen, dass für einzelne Regionen gar kein aktueller Mietspiegel existiert“, sagt der Steuerberater. „Die ortsübliche Miete muss dann über Internet-Immobilienportale, Hochrechnungen alter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.“

Allerdings ist es oft recht schwierig, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung festzustellen. Denn laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Februar 2018 bezieht sich der Mietspiegel grundsätzlich auf unmöblierte Immobilien (Az.: IX R 14/17). Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Waschmaschinen oder Trockner sind getrennt auszuweisen, was in einigen Mietspiegeln der Fall ist. Existieren aber keine Richtwerte für den Möblierungszuschlag, müssen Immobilienbesitzer ihn selbst berechnen.

Leicht unterschätzen Vermieter den Aufschlag, der einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen kann. „Schnell wird der Möblierungszuschlag zum Zünglein an der Waage“, betont Lambertz. Und je üppiger die Wohnung möbliert sei, desto wichtiger werde eine gewissenhafte Kalkulation. Der Möblierungszuschlag könne nur dann entfallen, wenn für die überlassenen Möbel kein marktüblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, etwa wenn sie bereits sehr alt sind. Aber eine hochwertige Küche kann schnell dafür sorgen, dass die 66-Prozent-Grenze unterboten wird, wenn die Kosten für die Küche von der Miete abgezogen werden müssen.

Auch wenn der Aufschlag auf die Miete nicht hoch genug angesetzt wird und das Finanzamt auf einer Korrektur besteht, könnte die Miete unter die 66-Prozent-Grenze fallen. Um den am Markt realisierbaren Zuschlag rechtssicher zu ermitteln, sollten Vermieter fachlichen Rat einholen und im Zweifel auch ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben, rät Lambertz. Liegt der Mietpreis in der Nähe der 66-Prozent-Marke, sollten Immobilienbesitzer die Entwicklung der Mieten in der Region genau im Auge behalten. So können sie gegebenenfalls den Mietvertrag rechtzeitig anpassen. [...]

[...] Bei Immobilienvermietungen im Familienkreis prüfe das Finanzamt genau, ob der Vertrag dem sogenannten Gebot der Fremdüblichkeit entspreche, sagt Lambertz. „Oft wird unterstellt, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen und allein wegen der Steuerersparnis abgeschlossen wurden. Die Pflichten der Vertragspartner müssen im Mietvertrag wie unter Fremden üblich definiert und dann auch durchgeführt werden.“

Zudem müssten Vermieter den Wohnraum genau im vertraglich vereinbarten Umfang überlassen. Mieter hingegen sollten die Miete regelmäßig und pünktlich bezahlen. Es empfiehlt sich zudem, dass die Vertragspartner ihre Zahlungen nachweisbar über ein eigenes Konto abwickeln.

Das geht sogar so weit, dass Eltern, die ihrem Kind das Studium finanzieren und eine Wohnung vermieten, einerseits monatlichen Unterhalt überweisen und zugleich Mietüberweisungen von Tochter oder Sohn empfangen müssen. Eine Verrechnung mit dem Unterhalt reicht in den Augen des Finanzamts in der Regel nicht.

„Und bleibt einmal eine Mietzahlung aus, sollte immer eine schriftliche Mahnung erfolgen“, rät Lambertz. Generell gelte: Je fremdüblicher ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ausgestaltet ist, desto eher erkenne das Finanzamt Aufwendungen für die Vermietung komplett als Werbungskosten an. [...]

Quelle: Die Welt

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Torsten Lambertz

Geschäftsführer,
Diplom-Kaufmann (FH),
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Beruflicher Werdegang

1998 – 2001	Ausbildung zum Steuerfachangestellten
2001 – 2004	Studium der Wirtschaftswissenschaften an der Hochschule Niederrhein in Mönchengladbach
2004	Diplom-Kaufmann (FH)
seit 2004	WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH
2008	Prüfung und Bestellung zum Steuerberater
2010	Prüfung und Bestellung zum Wirtschaftsprüfer

Torsten Lambertz
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