Das Grundsteuerreformgesetz hat zahlreiche Auswirkungen auf Immobilieninvestoren und Unternehmen. Auf einer neuen Berechnungsgrundlage werden für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes in Deutschland neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 ermittelt. Die neuen Regelungen sollen nicht unbedingt zu mehr Kosten führen. Aufwändig wird es in jedem Fall, weiß unser Steuerberater Sebastian Steffens bei finanzwelt.
Die Grundsteuer ist eine Real- und Objektsteuer, mit der das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung besteuert wird. Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden, mit einem bundesweiten Aufkommen von rund 14 Mrd. Euro im Jahr 2020. Die Grundsteuer errechnet sich bisher durch die Formel „Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz“. Die Besteuerungsgrundlagen ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung, die Steuermesszahl wird gesetzlich festgelegt, und die Stadt beziehungsweise Gemeinde legt den Hebesatz fest.
Und genau der Einheitswert, der künftig Grundsteuerwert genannt wird, ist Gegenstand einer Gesetzesreform. Denn als Bemessungsgrundlage für den bisherigen Einheitswert dienten die Wertverhältnisse von 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland). Seither haben sich die Wertverhältnisse bei Grundstücken maßgeblich verändert; die ermittelten steuerlichen Werte wurden jedoch nicht mehr an diese geänderten Verhältnisse angepasst. Die Berechnungsgrundlage hat das Bundesverfassungsgericht deshalb im April 2018 für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung gefordert. Der Erste Senat des Gerichtes erklärte, aufgrund des Alters der Einheitswerte sei die Berechnung der Grundsteuer nicht mehr realitätsgerecht. Die Werte in Großstädten und in Randlagen hätten sich mittlerweile völlig auseinanderentwickelt, argumentierten die Richter seinerzeit. Dies führe in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen.
Grundlagen zur Neuberechnung der Grundsteuer gelegt
Diese Neuregelung ist nun in Kraft getreten. Das Grundsteuerreformgesetz hat praktische Konsequenzen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz, denn damit werden die Grundlagen zur Neuberechnung der Grundsteuer gelegt, die ab 1. Januar 2025 gelten. Auf Basis des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln. Ob die Grundsteuer dadurch zwingend steigt, ist wegen der kommunal noch nicht festgelegten Hebesätze offen. Damit kommen auf Eigentümerinnen und Eigentümer nicht unbedingt mehr Kosten zu, aber auf jeden Fall mehr Arbeit.
Beim Bundesministerium der Finanzen heißt es: „Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell um, das mit dem Grundsteuer-Reformgesetz eingeführt wurde. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) setzen die meisten Länder das Bundesmodell um. Im Bereich der sogenannten Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an.“
Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 für neue Grundsteuerwerte
Stichtag für die Wertermittlung ist der 1. Januar 2022. Zwar müssen Eigentümerinnen und Eigentümer zu diesem Zeitpunkt noch keine Erklärungen zur neuen Grundsteuer abgeben. Allerdings ist der zu diesem Datum geltende Wert der Immobilien maßgeblich für die Neuberechnung der Grundsteuer. Damit sind in einer Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.
Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende Angaben erforderlich:
Lage des Grundstücks
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
Gebäudeart
Wohnfläche
Baujahr des Gebäudes
Das Bundesministerium der Finanzen betont: „Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.“
Finanzverwaltungen der Länder stellen Daten zur Verfügung
Ebenso heißt es: „Anhand der Angaben in der Feststellungserklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt diesen Wert mit Bescheid fest. Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind.“
In Nordrhein-Westfalen beispielsweise will die Finanzverwaltung es den Eigentümerinnen und Eigentümern von Wohngrundstücken besonders leicht machen. Laut Angaben unter https://www.finanzverwaltung.nrw.de/de/grundstückseigentuemer erhalten sie ab Mai von der Finanzverwaltung ein individuelles Informationsschreiben mit Daten, die der Finanzverwaltung vorliegen und die Eigentümerinnen und Eigentümer für die Erstellung der Feststellungserklärung benötigen.
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens Bruttogrundfläche anzugeben
Das nur noch enge Zeitfenster sollten vor allem Investorinnen und Investoren und Unternehmen nicht leichtfertig verstreichen lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn es sich um größere beziehungsweise komplexere immobile Vermögenswerte handelt. Denn teilweise sind die erforderlichen Angaben nicht einfach zu ermitteln, beispielsweise die genaue Bemessung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, wenn dazu keine Zahlen vorliegen. So müssen bei der Ermittlung beispielsweise Tür- und Fensterumrahmungen sowie Sockel- und Schrammleisten berücksichtigt werden.
Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens für Nicht-Wohngrundstücke ist zudem die Bruttogrundfläche anzugeben, die die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks nach DIN 277 und deren konstruktiver Umschließung umfasst. Dafür ist gegebenenfalls die Einbindung von Architekten oder Sachverständigen notwendig. Und bei älteren Gebäuden, für die keine oder nur wenige Unterlagen verfügbar sind, ist die Ermittlung der Bruttogrundfläche vermutlich besonders aufwändig.
Gerade größere Datenmengen schnellstmöglich beschaffen
Zwar ist zunächst auch die Angabe eines sachgerechten Näherungswertes möglich, der 2023 noch korrigiert werden kann. Dies steigert aber deutlich den Aufwand. Es ist daher eher dazu geraten, mit exakten Daten zu arbeiten und diese pünktlich einzureichen. Da es sich bei der Feststellungserklärung um eine Steuererklärung handelt, kann das Nicht-Einreichen Sanktionen nach sich ziehen. Gerade größere Datenmengen sollten jetzt schnellstmöglich beschafft werden, auch um etwaigen Engpässen bei Architekten und Sachverständigen vorzugreifen, die nun ebenfalls massenweise Daten beschaffen müssen.
Kurz gesagt: Für eine fristgerechte Abgabe der Steuererklärung besteht bereits jetzt Handlungsbedarf! Die für die Ermittlung der Grundsteuer relevanten Informationen sind zusammenzustellen, weitere Unterlagen und Daten, wie beispielsweise Flächenangaben sind zu beschaffen oder zu ermitteln.
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Die Steuerberater der WWS-Gruppe stehen für die Bewertung von gewerblichem und privatem Grund- und Immobilienbesitz zur Verfügung, auch bei sehr umfangreichen Projekten!
Quelle: finanzwelt
Korrespondenz mit:
Sebastian Steffens
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