01.2015
Augen auf beim Mietvertrag
Im Vergleich zum stark reglementierten Wohnraummietvertrag besteht bei Gewerbemietverträgen eine große Gestaltungsfreiheit. Eine vorausschauende Vertragsgestaltung verhindert beim Anmieten von Geschäftsräumen spätere Streitigkeiten. Insbesondere beim Konkurrenzschutz, beim Kündigungsrecht und bei den Nebenkosten können für Unternehmer Fallstricke lauern.
Büro, Praxis oder Ladenlokal: Passende Räumlichkeiten sind ein wichtiger Faktor für den unternehmerischen Erfolg. Während private Mieter einen umfassenden gesetzlichen Schutz genießen, bestehen für Gewerbemietverträge kaum rechtliche Regelungen. Deshalb sollten Unternehmer beim Mietvertrag sehr genau hinschauen, empfiehlt die Mönchengladbacher Wirtschaftskanzlei WVVS. Viele Regelungen in Gewerbemietverträgen sind konfliktträchtig. Eine gründliche Vertragsgestaltung mit klaren Absprachen bewahrt gewerbliche Mieter vor bösen Überraschungen.
Auf Konkurrenzschutz achten
Gewerbemietverträge bergen viele Fallstricke. „Unternehmer sollten etwa darauf achten, den Geschäftszweck im Vertrag genau zu definieren", rät Rechtsanwalt Oliver Weger von der WWS. „Sonst drohen Streitigkeiten beim Konkurrenzschutz." Zwar besteht laut aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (BGH, Az. XII ZR 117/10).
Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, sodass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Sicherheitshalber sollten Mieter auf eine explizite Konkurrenzklausel im Gewerbemietvertrag drängen, um unliebsame Konkurrenz im gleichen Gebäude von vornherein auszuschließen.
Flexible Kündigung
Auch die Beendigung von Mietverträgen ist unter Umständen problematisch, denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartalsende. Häufig sind individuelle Regelungen sinnvoll. Je länger die Kündigungsfrist für Vermieter ist, desto größer ist die Planungssicherheit für Mieter.
Von Vorteil ist auch eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe eine außerordentliche Kündigungsoption mit einer kurzen Frist einräumt. „Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben", rät WWS-Rechtsanwalt Weger. „Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu 5 Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann."
Vorsicht bei Nebenkosten
Ein weiterer kritischer Punkt sind die Nebenkosten. Hier ist zu klären, mit welchem Verteilungsschlüssel der Vermieter die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umlegt und was alles zu den Betriebskosten zählt. Wie beugen gewerbliche Mieter bösen Überraschungen vor?
Mietinteressenten sollten die Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Betriebsjahre einsehen. „So können Unternehmen sicherstellen, dass die vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen fair und vor allem realistisch kalkuliert sind", betont WWS-Rechtsanwalt Weger. Konfliktträchtig ist auch die Frage, wer die Kosten für fällige Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen übernimmt. Oftmals werden diese Pflichten auf den Mieter in unzulässigem Umfang abgewälzt. Angesichts der vielen Fallstricke mit zum Teil weitreichenden Auswirkungen, sollten Unternehmen Gewerbe-mietverträge nicht überstürzt unterschreiben. Sie sollten sicherheitshalber einen Rechtsanwalt einschalten, der den Mietvertrag auf Schwachstellen abklopft und ihre Position vertraglich stärkt.
Korrespondenz mit:
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Medizinrecht
Auf dem neuesten Stand
Unser Mitarbeiter befassen sich für unsere Mandanten laufend mit aktuellen Themen aus
Wirtschaftsprüfung ›
Unsere Wirtschaftsprüfer prüfen auch Ihren Jahresabschluss, implementieren Risikofrüherkennungs- und Kontrollsysteme, achten auf Compliance Regeln und haben aktuelle Entscheidungen fest im Blick.
Steuerberatung ›
Unsere Steuerberater informieren unsere Mandanten laufend über steuerrelevante Neuigkeiten: neue Unterstützungsangebote, geänderte Antragsfristen, außergewöhnliche Gestaltungsmöglichkeiten u. v. m.
Rechtsberatung ›
Welche Entscheidungen haben welche Auswirkungen auf Ihr Geschäft? Unsere Rechtsberatung informiert unsere Mandanten laufend über Änderungen in verschiedenen für sie relevanten Rechtsgebieten.
Kanzleizeitschrift
Laden Sie sich hier unsere aktuelle Kanzleizeitschrift "WegWeiSer" herunter.
