06.2023
Verkaufen statt verschenken: Alternative bei der Immobilien-Vermögensnachfolge
Es kann unter bestimmten Umständen Sinn ergeben, wenn Eltern eine vermietete Immobilie gegen Darlehensgewährung an die Kinder verkaufen, anstatt zu verschenken oder in die Erbmasse aufzunehmen. Die steuerlichen Effekte sind für beide Seiten interessant.
Immobilien fallen bei der Vermögensnachfolge häufig stark ins Gewicht. Gerade durch die teils erheblichen Verkehrswertsteigerungen der vergangenen zehn Jahre kann eine Investment-Immobilie an einem attraktiven Standort schnell sämtliche schenkung- beziehungsweise erbschaftsteuerlichen Freibeträge aufzehren, sodass andere Vermögenswerte der vollen Besteuerung beim Übergang unterliegen. Eine interessante Alternative ist daher der Verkauf einer (vermieteten) Immobilie an die Kinder, anstatt diese zu verschenken oder in die Erbmasse aufzunehmen. Dabei erfolgt der Verkauf in Form einer Darlehens- oder einer Art Rentengewährung an die Kinder, will heißen: Im Kaufvertrag wird bestimmt, dass das Entgelt als Darlehens- oder Rentenforderung der Eltern an die Kinder erfolgt.
Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen
Damit werden mehrere Ziele erreicht. Zum einen wird die Immobilie der Erbmasse entzogen. Zweitens können die Kinder den Hauskauf in Form einer familieninternen Finanzierung ratierlich bedienen und müssen dadurch keine hohe Summe auf einmal aufbringen beziehungsweise fremdfinanzieren. Zugleich erhalten die Eltern regelmäßige Zuflüsse (anstatt der Einnahmen aus Vermietung), beispielsweise als Zuschuss zur Ruhestandsfinanzierung. Zum Dritten wird die steuerliche Belastung für die Kinder vorteilhaft gestaltet.
Dieser positive Steuereffekt entsteht vor allem durch die Nutzung der Abschreibungsmöglichkeiten bei Immobilieninvestments. Die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) wirkt sich bei den Einkünften aus Vermietung direkt steuermindernd ohne gleichzeitigen Liquiditätsabfluss aus, denn mit der Absetzung für Abnutzung lassen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die Abschreibung bei Immobilien soll grundsätzlich die begrenzte Nutzungsdauer einer Immobilie nachvollziehen. Das Steuerrecht sieht vor, dass privat vermietete Immobilien, die nach 1924 errichtet wurden, über 50 Jahre mit zwei Prozent abgeschrieben werden. Ab 2023 erhöht sich die lineare Abschreibung für Immobilien auf drei Prozent, was einer Nutzungsdauer von etwa 33 Jahren entspricht.
Abschreibung in der Kindergeneration nochmals nutzen
Beim Verkauf der Immobilie an die Kinder passiert nun folgendes: Nachdem die Eltern die Abschreibung bereits langfristig gegen die Mieteinnahmen berücksichtigen konnten, generieren die Kinder als Käufer diesen Effekt nochmals – und zwar aufgrund der hohen Anschaffungskosten (ohne Liquiditätsabfluss, wohlgemerkt) nochmals über 50 Jahre für Bestandsimmobilien. Bei Schenkung oder Erbschaft wäre dies nur noch über die Restnutzungsdauer möglich. Anders gesagt: Der binnenfamiliäre Verkauf setzt die komplette Abschreibung neu in Gang! Dadurch entsteht eine höhere Steuerersparnis, zumal gerade bei jüngeren Kindern mögliche steuerlichen Überschüsse aus den Mieteinnahmen einem geringeren Einkommensteuersatz als bei den Eltern unterliegen. Damit wirkt sich die neuerliche Abschreibung nochmals positiv aus, und die Kinder sind üblicherweise in der Lage, aus der steuerlichen Ersparnis heraus das Darlehen an die Eltern zu bedienen. Und bei den Eltern entsteht ebenso eine niedrigere Steuerbelastung, da nur noch die Zinsen des Darlehens mit 25 Prozent belastet werden, die Tilgung aber steuerfrei ist.
Bei der Gestaltung kommt es auf die Details an. Zum Beispiel stellt sich die Frage nach der Kaufpreisermittlung. Der Kaufpreis darf nicht zu günstig sein. Ansonsten nimmt das Finanzamt eine Schenkung an. Das Finanzamt würde in diesem Fall die Differenz zwischen Kaufpreis und eigentlichem Immobilienwert berechnen und als Teilschenkung mit Schenkungssteuer belegen. Ebenso stellt sich die Frage, ob die weitere Vermögensanhäufung bei den Eltern aus späteren erbschaftsteuerlichen Gründen gewollt ist. Auch dies sollte vorab professionell berechnet werden, damit kein Fehler bei der eigentlich guten Idee passiert.
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