01.2024
Steuern sparen mit negativen Mieteinnahmen?
Wer Verluste durch die Vermietung von Luxusimmobilien gewinnmindernd ansetzen will, könnte Schwierigkeiten bekommen. Der Bundesfinanzhof hat zuletzt entschieden, dass diese Verrechnung mit den übrigen Einkünften nicht ohne weiteres möglich ist.
Mieteinnahmen sind für viele Investoren ein wichtiger Beitrag im passiven Kapitaleinkommen. Und immer häufiger stehen auch Luxusimmobilien im Fokus. Eine Luxuswohnung ist bekanntlich eine zu den Luxusgütern gehörende Wohnung oder ein Wohngebäude, deren Wohnqualität deutlich über dem Standard und dem Preisniveau üblicher Wohnimmobilien liegt. Mieteinnahmen aus Luxusimmobilien stellen oft eine wesentliche Einkommensquelle dar. Diese Immobilien befinden sich häufig in begehrten Lagen und bieten exklusive Ausstattungen, wodurch sie höhere Mieten erzielen können. Die stabile Nachfrage in Premiumlagen sorgt für eine geringere Volatilität der Einnahmen, was besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten von Vorteil ist. Das bedeutet: Luxusimmobilien können aufgrund ihrer Qualität, Lage und Ausstattung höhere Mieten verlangen, und neben den laufenden Einnahmen können diese Immobilien auch erhebliche Wertsteigerungen erfahren.
Verluste aus Mieteinnahmen können unter Umständen die Steuerlast mindern
Dazu kommt ein weiterer Punkt: Vermieter können Abschreibungen für die Abnutzung der Immobilie sowie Kosten für Instandhaltung und Modernisierung steuerlich geltend machen. Dies reduziert das zu versteuernde Einkommen und verbessert die Rentabilität der Investition. Und neben diesem Aspekt kann auch ein weiterer steuerlicher Sachverhalt interessant sein. Denn grundsätzlich ist auch möglich, Verluste aus Mieteinnahmen unter bestimmten Umständen mit anderen Einkunftsarten zu verrechnen, um damit die Steuerlast zu mindern.
Diese Möglichkeit bei Luxusimmobilien hat der Bundesfinanzhof aber deutlich eingeschränkt (Urteil vom 20.06.2023, Az.: IX R 17/21): Wird ein Objekt mit einer Größe von mehr als 250 qm Wohnfläche vermietet, können aufgrund der Vermietung entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Der Hintergrund laut einer Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs: Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen, ein Elternpaar, insgesamt drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von jeweils mehr als 250 qm erworben. Die Immobilien vermieteten sie unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Durch die Vermietung entstanden den Steuerpflichtigen jährliche Verluste zwischen 172.000 Euro und 216.000 Euro. Diese Verluste verrechneten sie mit ihren übrigen Einkünften. Dadurch ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis.
Vorwurf der steuerlich nicht beachtlichen „Liebhaberei“
Der Bundesfinanzhof hat nach eigenen Angaben die Verrechnung der Verluste mit den übrigen Einkünften und die damit verbundene Steuerersparnis nicht zugelassen. Die Argumentation ist eindeutig: Wird eine Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 Quadratmetern vermietet, müsse der Steuerpflichtige nachweisen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolge, einen finanziellen Überschuss zu erzielen. Könne er diesen Nachweis nicht führen, weil er über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschafte, handele es sich bei der Vermietungstätigkeit um eine steuerlich nicht beachtliche sogenannte Liebhaberei.
In der Steuerlehre bezeichnet der Begriff der Liebhaberei eine Tätigkeit oder ein Engagement, das mehr aus persönlichen Interessen oder als Hobbys als aus der Absicht, Gewinn zu erzielen, betrieben wird. Im Kontext der Steuergesetze ist dieser Begriff besonders relevant, da Einkünfte, die aus Liebhaberei resultieren, steuerlich anders behandelt werden als Einkünfte aus gewinnorientierten Unternehmungen. Die Herausforderung besteht oft darin, zwischen einer gewinnorientierten Unternehmung und einer Liebhaberei zu unterscheiden. Dies ist insbesondere bei Tätigkeiten relevant, die sowohl berufliche als auch persönliche Elemente beinhalten (wie etwa die Vermietung einer Immobilie, die man auch selbst nutzt). Das Finanzamt prüft im Einzelfall, ob eine Aktivität als Liebhaberei oder als gewerbliche Tätigkeit einzustufen ist. Dabei spielen Faktoren wie die Dauer der Tätigkeit, die Höhe der Einnahmen und Ausgaben, die Art der Buchführung und die berufliche Qualifikation des Steuerpflichtigen eine Rolle.
Bei Luxusimmobilien über 30 Jahre positive Ergebnisprognose erstellen
Einkünfte, die aus Liebhaberei resultieren, sind in der Regel nicht steuerpflichtig. Allerdings können damit verbundene Verluste auch nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass man die aus einer solchen Tätigkeit entstehenden Kosten nicht von der Steuer absetzen kann. Dies gilt auch im Falle der Vermietung der Luxusimmobilie laut Bundesfinanzhof: Im Fall einer Liebhaberei seien aus dieser Tätigkeit stammende Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar.
Das oberste deutsche Steuergericht bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten (Merkmale sind beispielsweise eine Größe von mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche und/oder eine Schwimmhalle) nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Denn insoweit handelt es sich um Objekte, bei denen die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen widerspiegelt und die sich aufgrund der mit ihnen verbundenen Kosten oftmals auch nicht kostendeckend vermieten lassen.
Daher ist bei diesen Objekten anlässlich der steuerlichen Erfassung der Einkünfte regelmäßig nachzuweisen, dass über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann. Dabei unterstützen die Steuerberaterinnen und Steuerberater der WWS-Gruppe gerne.
Korrespondenz mit:
Geschäftsführerin, Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Steuerrecht
Tel.: 02166 971-130
E-Mail: sthomas@wws-mg.de
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