07.2023
Steuerliche Fragen beim Umgang mit Mietwohnungen
Die Vermietung von Wohnungen ist ein typisches Vermögensverwaltungs-Instrument, um einen stabilen Cashflow zu generieren. Dabei ist aber auf einige wesentliche Punkte zu achten, um steuerlich keinen Schaden zu verursachen.
Immobilien sind wichtiger Bestandteil der Vermögensstrukturierung in Deutschland. Zusammen mit den Grundstückswerten (5,1 Billionen Euro), summiert sich das gesamte deutsche Immobilienvermögen auf knapp 14,7 Billionen Euro. Zum Vergleich: Das Bruttoinlandsprodukt Deutschlands belief sich im Jahr 2021 auf knapp 3,57 Billionen Euro. Das meldet ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Und Mieteinnahmen gelten als gute Möglichkeit, einen stabilen Cashflow zu generieren.
Wichtig ist, einige steuerliche Fragen beim Umgang mit Mietwohnungen zu beachten. So gilt: Werden Mietverhältnisse nicht wie zwischen Fremden üblich vollzogen, zum Beispiel durch regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen, können mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden. Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sogenannte Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll: Diese Grenze beträgt 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sogenannte Warmmiete).
Finanzamt kürzt bei teilentgeltlicher Vermietung anteilig die Werbungskosten
Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorliegt. Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt anteilig die Werbungskosten. Ein Beispiel: V vermietet seiner Tochter eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von a) 500 Euro beziehungsweise b) 280 Euro. Die ortsübliche Miete beträgt 700 Euro. Im Fall a) liegt die gezahlte Miete über der Grenze von 66 Prozent der Vergleichsmiete. Ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht. Im Fall b) liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, das heißt, die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also nur zu 280 Euro / 700 Euro = 40 Prozent berücksichtigungsfähig.
Die Finanzverwaltung nimmt eine (anteilige) Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die oben genannte Grenze einzuhalten. Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Wohnung an Fremde.
Abfindung an weichenden Mieter keine anschaffungsnahen Herstellungskosten
Ein anderer Punkt: Der Bundesfinanzhof hat aktuell entschieden, dass die Abfindungszahlungen eines Vermieters an seinen Mieter für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung zwecks umfangreicher Gebäuderenovierung nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen, sondern sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden können. Dagegen stellen Abfindungen an Mieter für die vorzeitige Kündigung und Räumung zwecks Abrisses des Gebäudes und Errichtung eines neuen Gebäudes an gleicher Stelle Herstellungskosten des neuen Gebäudes dar, die nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden können.
Generell gilt: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen können nicht sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn diese innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten). In diesem Fall kommt nur ein Abzug im Rahmen der Gebäudeabschreibungen in Betracht.
Privates Veräußerungsgeschäft bei gelegentlicher Vermietung einzelner Räume
Der Gewinn aus der Veräußerung von privaten Grundstücken ist bekanntlich dann steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre gelegen haben. Steuerfrei ist die Veräußerung in diesen Fällen nur, soweit eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorlag, und zwar mindestens im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren. Unschädlich ist, wenn die Wohnung gemeinsam mit Familienangehörigen oder einem Dritten bewohnt wurde.
Fraglich war bislang, ob die Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns auch gilt, wenn nur einzelne Räume der im Übrigen selbst genutzten Wohnung gelegentlich vermietet werden. Dazu hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bereits eine tageweise Vermietung von einzelnen Zimmern dazu führt, dass keine Steuerfreiheit mehr gegeben ist. Das gilt allerdings nur für den Teil, der auf die vermieteten Zimmer entfällt. Insoweit ist – zumindest für die Zeit der Vermietung – eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ausgeschlossen. Ein Veräußerungsgewinn ist in diesen Fällen nach dem Verhältnis der Flächen aufzuteilen. Dabei ist nur der auf die (zeitweise) vermieteten Zimmer entfallende Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Allgemeine Verkehrsflächen wie Flure oder gemeinsam benutzte Badezimmer bleiben unberücksichtigt, weil insoweit zumindest eine ununterbrochene private Mitbenutzung möglich ist.
Sollten Sie Fragen zu diesen steuerlichen Fragen Immobilien betreffend, unterstützen die Steuerberaterinnen und Steuerberater der WWS-Gruppe gerne.
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Geschäftsführer, Diplom-Kaufmann (FH), Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
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