Jetzt vorbereiten: Die Reform der Grundsteuer kommt!

Das Grundsteuerreformgesetz hat praktische Konsequenzen für Hausbesitzende, Mietende und Unternehmen mit Grundbesitz. Auf der Grundlage werden für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 ermittelt. Die entsprechende Bewertung von gewerblichem und privatem Grund- und Immobilienbesitz ist zeitaufwendig und komplex.

Es war im April 2018 ein wegweisendes Urteil. Damals hatte das Bundesverfassungsgericht die Bemessungsgrundlagen zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung gefordert. Der Erste Senat des Gerichtes erklärte, da die Einheitswerte im Westen von 1964 stammten, sei die Berechnung der Grundsteuer nicht mehr realitätsgerecht. Im Osten haben sich die Werte seit 1935 nicht geändert. Die Werte in Großstädten und in Randlagen hätten sich mittlerweile völlig auseinanderentwickelt, argumentierten die Richter seinerzeit. Dies führe in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen.

Diese Neuregelung ist nun in Kraft getreten. Das Grundsteuerreformgesetz hat praktische Konsequenzen für Hausbesitzende, Mietende und Unternehmen mit Grundbesitz. Damit werden die Grundlagen zur Neuberechnung der Grundsteuer gelegt, die ab 1. Januar 2025 gelten: Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln. Ob die Grundsteuer dadurch zwingend steigt, ist wegen der noch nicht geregelten Hebesätze offen.

Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 für neue Grundsteuerwerte

Stichtag für die Wertermittlung ist der 1. Januar 2022. Zwar müssen Eigentümerinnen und Eigentümer zu diesem Zeitpunkt noch keine Erklärungen zur neuen Grundsteuer abgeben. Allerdings ist der zu diesem Datum geltende Wert der Immobilien maßgeblich für die Neuberechnung der Grundsteuer. Damit sind in einer Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 neue Grundsteuerwerte festzustellen, die der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden.

Für Wohngrundstücke sind hierzu im Wesentlichen nur folgende wenige Angaben erforderlich:

• Lage des Grundstücks
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert
• Gebäudeart
• Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

Das Bundesministerium der Finanzen betont: „Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab 1. Juli 2022 über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum 31. Oktober 2022.“

Städte und Gemeinden stellen Daten zur Verfügung

Ebenso heißt es: Anhand der Angaben in der Feststellungserklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt diesen Wert mit Bescheid fest. Außerdem berechnet das Finanzamt anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer erforderlich sind.

Die Grundsteuer wird nach der Formel Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz berechnet. Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt anhand der Feststellungserklärung, die Steuermesszahl wird gesetzlich festgelegt, und den Hebesatz legt Stadt beziehungsweise Gemeinde fest.

Ab November wird die neue Grundsteuer berechnet

Entscheidender Termin für alle Grundstücks- und Hauseigentümerinnen und -eigentümer ist nach dem Bundesmodell somit der 31. Oktober 2022. Bis dahin sollten alle Betroffenen eine sogenannte Feststellungserklärung zu ihren Immobilien beim Finanzamt eingereicht haben. Auf Grundlage dieser Angaben wird in den darauffolgenden Monaten die Höhe der neuen Grundsteuer berechnet. Die neu berechnete Grundsteuer ist ab dem Jahr 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen, bis dahin gelten bestehende Regelungen fort.

Das nur noch enge Zeitfenster sollten vor allem Investorinnen und Investoren und Unternehmen nicht leichtfertig verstreichen lassen. Das gilt insbesondere dann, wenn es sich um größere beziehungsweise komplexe immobile Vermögenswerte handelt. Denn teilweise sind die erforderlichen Angaben gar nicht so einfach zu ermitteln, beispielsweise die genaue Bemessung der Wohnfläche, wenn dazu keine Zahlen vorliegen. So müssen bei der Ermittlung beispielsweise Tür- und Fensterumrahmungen sowie Sockel- und Schrammleisten berücksichtigt werden. Zwar ist zunächst auch die Angabe eines sachgerechten Näherungswertes möglich, der 2023 noch korrigiert werden kann.

Es ist aber dringend dazu geraten, mit exakten Daten zu arbeiten und diese pünktlich einzureichen. Da es sich bei der Feststellungserklärung um eine Steuererklärung handelt, kann das Nicht-Einreichen Sanktionen nach sich ziehen. Gerade größere Datenmengen sollten schnellstmöglich beschafft und zwecks Bewertung eingereicht werden, auch um den geforderten Differenzierungen beispielsweise zwischen Bruttogrundfläche und Nutzungsfläche bei Geschäftsgrundstücken gerecht zu werden.

Die Steuerberater der WWS-Gruppe stehen für die Bewertung von gewerblichem und privatem Grund- und Immobilienbesitz zur Verfügung, auch bei sehr umfangreichen Projekten!

Korrespondenz mit:

Sebastian Steffens

Steuerberater

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