Immobilien: Steueroptimierung durch Sanierung kein Selbstläufer

Die Sanierung von Immobilien ist nicht nur eine Möglichkeit, den Wert und die Nutzbarkeit eines Gebäudes zu steigern, sondern auch ein bedeutendes Instrument zur Steueroptimierung für Eigentümer. Dabei kommt es aber auf das richtige Vorgehen an.

In Zeiten zunehmender urbaner Verdichtung und steigender Immobilienpreise gewinnt die Werterhaltung und -steigerung von Bestandsimmobilien an Bedeutung. Eigentümer, die in die Sanierung und Modernisierung ihrer Immobilien investieren, können von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren, die sich sowohl kurz- als auch langfristig positiv auswirken. Eigentümer sollten sich intensiv mit den verschiedenen steuerlichen Möglichkeiten und Förderprogrammen auseinandersetzen, um das volle Potenzial ihrer Investitionen auszuschöpfen und langfristig finanziell zu profitieren.

Ein wesentlicher Aspekt der steuerlichen Förderung betrifft die Abschreibungsmöglichkeiten, die den Eigentümern zur Verfügung stehen. Durch gezielte Investitionen in Sanierungsmaßnahmen lassen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend machen. Dies reduziert die jährliche Steuerlast erheblich und verbessert die finanzielle Gesamtsituation des Eigentümers. Maßnahmen, die der energetischen Verbesserung oder der altersgerechten Modernisierung dienen, werden dabei besonders begünstigt und können in vielen Fällen zu zusätzlichen Steuererleichterungen führen.

Unterschied zwischen Renovierungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten

Dabei kommt es aber auf das richtige Vorgehen und die Beachtung der sich wandelnden Rechtsprechung an. Denn immerhin kommt es zu entsprechenden Urteilen und rechtlichen Weiterentwicklungen, die Einfluss auf die steuerliche Gestaltung haben können. Ein Beispiel dafür ist ein aktuelles Urteil vor dem Finanzgericht Düsseldorf (FG). So können grundsätzlich bei der Vermietung eines Gebäudes die damit in Zusammenhang stehenden Kosten als Werbungskosten berücksichtigen. Allerdings kann es sein, dass die Kosten nicht sofort abziehbar sind. Das ist beispielsweise bei den Anschaffungskosten der Fall, da diese im Wege der Abschreibung auf mehrere Jahre verteilt werden. Aber auch bei der Sanierung etwa nach einem Brand ist genau zu differenzieren, wofür die Gelder aufgewendet werden.

Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine Immobilie für lediglich 35.000 Euro erworben und dann befristet vermietet. Nach diesem Zeitraum wollte der Kläger das Gebäude abreißen beziehungsweise kernsanieren. Im Jahr 2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. Eine Gebäudeversicherung gab es aufgrund des hohen Gebäudealters nicht. In der Einkommensteuererklärung machte der Kläger sowohl Kosten für die Brandbeseitigung als auch sonstige Renovierungskosten geltend. Seiner Ansicht nach handelte es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen. Nach Meinung des Finanzamts hingegen lagen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die Klage vor dem FG war teilweise erfolgreich. Die Kosten, die für die Brandbeseitigung aufgewendet worden seien, könnten als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden. Sie seien nicht Teil einer baulichen Maßnahme. Die für die Renovierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten seien jedoch nur als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu berücksichtigen und daher über mehrere Jahre abzuschreiben. Dies vermeide eine Ungleichbehandlung des Erwerbers eines renovierten gegenüber dem Erwerber eines heruntergewirtschafteten und noch zu renovierenden Gebäudes.

Vermietungsbemühungen glaubhaft machen

Ebenso hat das FG Düsseldorf zur Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand eines Mietobjekts und einer Renovierung über den Zeitraum von mehr als zehn Jahren entschieden. In dem Fall erwarb der Steuerpflichtige (seit 2017 Rentner) ein Mehrfamilienhaus im Jugendstil mit Baujahr 1897 zum Alleineigentum mit neun Wohneinheiten. Später wurden die Wohnungen nach und nach nicht mehr vermietet, wenn der Mieter verstarb oder auszog. Für die Jahre ab 2013 erklärte der Steuerpflichtige keine Mieteinnahmen mehr.

Bereits in der Einkommensteuererklärung 2003 erklärte er, dass Bauarbeiten am Objekt durchgeführt würden, die mindestens zwei weitere Jahre andauern würden. In der Einkommensteuererklärung 2008 gab er an, dass das Mehrfamilienhaus voraussichtlich im Jahr 2010 vollständig entkernt und erneuert werde, wobei eine Vermietung ab 2012 zu erwarten sei. In der Einkommensteuererklärung 2010 erklärte er, dass mit dem Abschluss der Renovierung im Jahr 2015 zu rechnen sei. In der Einkommensteuererklärung 2016 teilte der Steuerpflichtige mit, dass das Objekt derzeit umgebaut werde und kein nutzbarer Wohnraum zur Vermietung stehe, im endgültigen Zustand aber fünf Wohnungen entstehen sollten. Er machte seit Erwerb im Jahr 1986 Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend, die das Finanzamt zunächst unter dem Vorbehalt der Nachprüfung und danach nur noch vorläufig anerkannte.

Zielgerichtete und effektive Wiederherstellung der Vermietbarkeit

Im Jahr 2020 hat das Finanzamt die Verluste rückwirkend nicht mehr anerkannt, weil der Steuerpflichtige nicht zielgerichtet darauf hingewirkt habe, durch die baulichen Veränderungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen und somit eine Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen sei. Nach Auffassung des FG hat das Finanzamt zu Recht die geltend gemachten Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (teilweise) nicht mehr zum Abzug zugelassen, da insoweit keine Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen bestand. Das FG führt aus, der Steuerpflichtige habe weder die zielgerichtete Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Objekts noch anderweitige Vermietungsbemühungen glaubhaft machen können. Es sei nicht zu erkennen, dass die durch den Steuerpflichtigen persönlich durchgeführten Renovierungen, ohne dass eine konkrete Zeitplanung erkennbar ist, zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgt sind.

Eine durchdachte und sorgfältig geplante Sanierung ist daher nicht nur eine Investition in die Zukunft des Gebäudes, sondern auch ein effektiver Hebel zur Steueroptimierung. Die Beratung durch Steuerberater:innen der WWS-Gruppe und die sorgfältige Planung der Sanierungsmaßnahmen spielen hierbei eine entscheidende Rolle, um die optimalen steuerlichen Vorteile zu realisieren und nachhaltige Wertsteigerungen zu erzielen.

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