09.2025
Immobilie im Ausland: Welches Erbrecht gilt?
Durch die Europäische Erbrechtsverordnung können Vermögensinhaber zwischen dem Erbrecht ihres Heimatlandes und dem des Ortes ihres regelmäßigen Aufenthalts wählen. Das hat weitreichende Konsequenzen.
Die Europäische Union ermöglicht ihren Bürgern durch die Grenzoffenheit und Niederlassungsfreiheit eine beispiellose Freizügigkeit und Unabhängigkeit bei der Wohnortwahl. Diese Mobilität spiegelt sich deutlich im Immobilienvermögen wider: Nach aktuellen Schätzungen besitzen mehr als 500.000 Deutsche eine Immobilie im Ausland. Die meisten dieser Eigenschaften sind Ferienimmobilien und befinden sich in Spanien, Italien, Österreich, Kroatien und Frankreich. Diese Immobilien werden häufig über längere Zeiträume bewohnt, insbesondere wenn Senioren ihre Zeit zwischen Deutschland und ihrem Urlaubsort aufteilen. Mittlerweile leben bereits über 237.000 deutsche Rentner dauerhaft im Ausland. Die beliebtesten Zielländer sind Österreich mit 28.993 deutschen Rentenbeziehern, die Schweiz mit 26.593, Spanien mit 22.792, die USA mit 22.743 und Frankreich mit 18.011 deutschen Rentnern. Diese Zahlen zeigen einen kontinuierlichen Anstieg: Seit dem Jahr 2000 ist die Anzahl deutscher Rentner im Ausland um über 55 Prozent gestiegen.
Rechtliche Herausforderungen bei Auslandsaufenthalten
Regelmäßige oder dauerhafte Auslandsaufenthalte bringen jedoch erhebliche rechtliche Konsequenzen mit sich. Besonders relevant wird dies, wenn ein deutscher Staatsangehöriger während eines Aufenthalts im Ausland verstirbt und der Erbfall eintritt. Diese Situation stellt Vermögenseigentümer mit internationaler Perspektive vor besondere Herausforderungen und Möglichkeiten im Erb- und Steuerrecht. Die Europäische Erbrechtsverordnung, die seit August 2015 gilt, feiert 2025 ihr zehnjähriges Bestehen. Sie hat einen Rahmen für die einheitliche Behandlung von Erbfällen geschaffen und bestimmt für den gesamten Nachlass, welches nationale Erbrecht zur Anwendung kommt. Das Wahlrecht für Personen mit internationalem Vermögen ermöglicht es, sich zwischen dem deutschen Erbrecht und dem Erbrecht des gewöhnlichen Aufenthalts zu entscheiden. Die damals zentrale Neuerung der Verordnung liegt im Übergang vom Staatsangehörigkeitsprinzip zum Prinzip des gewöhnlichen Aufenthalts. Grundsätzlich wird das Erbrecht des Staates angewendet, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Diese Umstellung sollte die früher häufige Nachlassspaltung vermeiden und die Testamentsgestaltung sowie Nachlassabwicklung erheblich vereinfachen. Das Europäische Nachlasszeugnis ermöglicht es Erben und Nachlassverwaltern, überall in der EU ohne weitere Formalitäten ihre Rechtsstellung nachzuweisen. Dies führt zu schnelleren und kostengünstigeren Verfahren, auch wenn das Zeugnis den deutschen Erbschein nicht vollständig ersetzen kann.
Praktische Auswirkungen nach zehn Jahren
Nach einer Dekade Anwendung zeigen sich sowohl Erfolge als auch anhaltende Herausforderungen der EU-Erbrechtsverordnung. Als größter Erfolg gilt die erfolgreiche Beseitigung der Nachlassspaltung. Ein einziges Erbrecht gilt nun für den gesamten Nachlass, unabhängig von der geografischen Verteilung der Vermögenswerte. Dies vereinfacht die Testamentsgestaltung und Nachlassabwicklung erheblich. Dennoch bleiben einige Probleme bestehen. Die Bestimmung des gewöhnlichen Aufenthalts kann schwierig sein, besonders bei Personen, die kurz vor ihrem Tod ihren Wohnsitz verlegt haben. Die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Gerichten und Notaren in verschiedenen Mitgliedsstaaten ist noch nicht abschließend geklärt.
Die Unterschiede zwischen dem deutschen Erbrecht und dem anderer EU-Staaten können dramatische Auswirkungen haben. In Spanien und Frankreich wird der überlebende Ehepartner völlig anders behandelt als in Deutschland. Während in Deutschland der überlebende Ehegatte bei zwei gemeinsamen Kindern im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge 50 Prozent des Nachlasses erhält oder durch das Berliner Testament sogar als Alleinerbe eingesetzt werden kann, erhält er in Spanien beispielsweise nur das lebenslange Nutzungsrecht an einer Immobilie. Das in Deutschland weit verbreitete Berliner Testament stellt ein besonderes Problemfeld dar. Diese deutsche Besonderheit, bei der sich Ehepartner gegenseitig als Alleinerben einsetzen, wird in vielen EU-Mitgliedsstaaten nicht anerkannt. In Italien, Frankreich oder Spanien gab es bereits Fälle, in denen diese Form des Testaments nicht anerkannt wurde. Die Bindungswirkung, die es dem überlebenden Ehegatten verwehrt, das Testament nach dem Tod des Partners zu ändern, wird in diesen Ländern nicht respektiert.
Extreme steuerliche Belastungen
Die steuerlichen Konsequenzen können besonders gravierend ausfallen. Während Deutschland bereits hohe Erbschaftsteuersätze kennt, erheben manche Länder Erbschaftsteuern von bis zu 75 Prozent. In Großbritannien beispielsweise wird ab April 2025 eine verschärfte Erbschaftsteuer eingeführt: Personen, die mindestens zehn Jahre im Land gelebt haben, bleiben nach ihrem Wegzug weitere zehn Jahre lang mit ihrem weltweiten Vermögen erbschaftsteuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt dort 40 Prozent auf Vermögen über dem Freibetrag von 325.000 Pfund. Generell nehmen die steuerlichen Belastungen für internationale Vermögensstrukturen zu. Deutschland hat ab 2025 die Wegzugsbesteuerung ausgeweitet, die nun auch bestimmte Fondsanteile erfasst. Privatimmobilien bleiben zwar von der Wegzugsteuer ausgenommen, doch die allgemeinen Trends zeigen eine Verschärfung der internationalen Besteuerung. Die deutsche Erbschaftsteuer erreicht nach Expertenansicht bereits heute ein Rekordniveau, da Freibeträge nicht angepasst werden, während Immobilienwerte kontinuierlich steigen. Diese Entwicklung macht eine frühzeitige und professionelle Nachlassplanung noch wichtiger.
Notwendigkeit proaktiver Nachlassplanung
Aus diesen vielfältigen Herausforderungen ergibt sich die dringende Notwendigkeit, sich frühzeitig mit den rechtlichen und steuerlichen Alternativen auseinanderzusetzen. Auslandsimmobilien und andere internationale Vermögensgegenstände sind nicht einfach weitere Werte im Portfolio, sondern Faktoren, die weitreichende Konsequenzen bei der erb- und steuerrechtlichen Gestaltung haben können. Deutsche mit gewöhnlichem Aufenthalt im Ausland sollten unbedingt eine Rechtswahl zugunsten deutschen Rechts in ihr Testament aufnehmen, um ungewollte Rechtsfolgen zu vermeiden. Dies ist besonders wichtig bei gemeinschaftlichen Testamenten oder komplexeren Nachlassgestaltungen. Die Erfahrungen der letzten zehn Jahre mit der EU-Erbrechtsverordnung zeigen, dass eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung der verschiedenen nationalen Rechtsordnungen unerlässlich ist. Die Kombination aus steigenden Immobilienwerten, verschärften Steuergesetzen und komplexen internationalen Rechtsverhältnissen macht professionelle Beratung bei grenzüberschreitenden Vermögensstrukturen unverzichtbar. Nur durch rechtzeitige und umfassende Planung lassen sich die Risiken minimieren und die Chancen der europäischen Freizügigkeit optimal nutzen. Individuelle Gestaltungen bedürfen stets einer fallbezogenen Prüfung durch Rechtsanwält:innen und Steuerberater:innen wie die der WWS-Gruppe.
Korrespondenz mit:
Geschäftsführerin, Rechtsanwältin, Steuerberaterin, Fachanwältin für Steuerrecht
Tel.: 02166 971-130
E-Mail: s.thomas@wws-gruppe.de
Auf dem neuesten Stand
Unsere Mitarbeiter befassen sich für unsere Mandanten laufend mit aktuellen Themen aus
Wirtschaftsprüfung ›
Unsere Wirtschaftsprüfer prüfen auch Ihren Jahresabschluss, implementieren Risikofrüherkennungs- und Kontrollsysteme, achten auf Compliance Regeln und haben aktuelle Entscheidungen fest im Blick.
Steuerberatung ›
Unsere Steuerberater informieren unsere Mandanten laufend über steuerrelevante Neuigkeiten: neue Unterstützungsangebote, geänderte Antragsfristen, außergewöhnliche Gestaltungsmöglichkeiten u. v. m.
Rechtsberatung ›
Welche Entscheidungen haben welche Auswirkungen auf Ihr Geschäft? Unsere Rechtsberatung informiert unsere Mandanten laufend über Änderungen in verschiedenen für sie relevanten Rechtsgebieten.
